Was steht im Grundbuch? Inhalt und mögliche Überraschungen insbesondere für Erben
Wir erstellen und veröffentlichen innerhalb weniger Tage das Exposé. Bald melden sich die ersten Interessenten. Parallel fordern wir mit der Auskunftsvollmacht der Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug an. Im Grundbuch stoßen wir dann auf eine unerwartete Eintragung. Der vor über 5 Jahren verstorbene Ehemann von Frau K. ist dort immer noch als Miteigentümer eingetragen. Das bedeutet, das Erbe wurde damals nicht vollzogen, das Grundbuch nicht korrigiert. Niemand hat nach dem Tod des Mannes, des Vaters daran gedacht. Da es auch kein Testament gibt, greift die gesetzliche Erbfolge, d.h. in diesem Fall gehört Frau Edith K. 50% des Anwesens und die andere Hälfte zu gleichen Teilen den 5 Kindern. Frau K. ist also nicht Alleineigentümerin. Damit ein Verkauf möglich wird, muss das Grundbuch aktualisiert werden, muss ein Erbschein beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden und dann müssen alle 6 Teileigentümer dem Verkauf und der Aufteilung des Verkaufserlöses zustimmen. Wenn nur ein Kind, ein Miterbe nicht einverstanden ist, dann ist der Verkauf blockiert.
Die ersten Interessenten haben inzwischen die Immobilie besichtigt und ihr Kaufinteresse bekundet, sie möchten möglichst schnell erwerben. Jetzt beginnt ein hektisches Telefonieren, denn so einig, wie es zuerst aussah, ist sich die Familie doch nicht. Wie so oft, fördert ein Erbfall alte Familienwunden zu Tage.
Als neutraler Vermittler schalten wir uns als Makler ein und sprechen mit allen Beteiligten. In mehreren Gesprächsrunden per Telefon und Email können wir allen Beteiligten die Situation erklären und begründen, dass keiner etwas durch Streit und Sturheit gewinnt und das eine Verschleppung des Verkaufes für die Erben viele Risiken birgt. Ein langer Leerstand mindert den Kaufpreis und für den Unterhalt der Immobilie, gerade im beginnenden Winter, entstehen Kosten. Nach mehreren Treffen der Geschwister, wird dank unserer Vermittlung ein Kompromiss gefunden. Alle Absprachen wurden im Entwurf des notariellen Kaufvertrages fixiert. Das war wichtig, denn die Kinder wollten nicht extra nach Brandenburg zur Beurkundung kommen. Der Kaufvertrag wurde hier durch einen Notar aufgesetzt und vom Käufer unterzeichnet. Die Kinder genehmigten dann den Vertrag vor Notaren an ihren Heimatorten nach, darunter 2 im Ausland. 7 lange Wochen hat es gedauert, bis alle Erben zugestimmt haben. Dazu kamen zuvor noch mehrere Wochen Wartezeit auf den Erbschein. Insgesamt kam es zu ca. 3 Monaten Verzögerung beim Verkauf.
Ein Fall, der die Bedeutung einer testamentarischen Nachlaßregelung belegt. Sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen, birgt viele Risiken. Der Fall zeigt auch, wie wichtig bereits zur Verkaufsvorbereitung ein aktueller Grundbuchauszug ist.
Fall 4: Folgen einer ungeregelten Erbfolge
Wir haben den Auftrag erhalten, ein stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in der Nähe von Calau zu verkaufen. Verkäufer war eine Erbengemeinschaft, bestehend aus 2 Cousins und deren Onkel. Sie waren bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auf Grund des schlechten Objektzustandes dauerte es einige Monate, bis wir einen Käufer gefunden hatten. Der Käufer unterzeichnete einen Vorvertrag und wir haben die Verkäufer um Zustimmung gebeten. Nach ein paar Tagen meldete sich unser Hauptansprechpartner der Erbengemeinschaft und sagte: "Unser Onkel (Anfang 60, einer der 3 Eigentümer), ist vor 2 Tagen plötzlich und unerwartet verstorben." - 3 Wochen später, der erste Schock war überwunden, mußte geklärt werden, wie nun weiter mit dem Verkauf. Gesetzliche Erben des Onkels waren seine Frau und sein Sohn, ein Testament gab es nicht. Mit dem Verkauf waren Sie einverstanden. Ein Verkauf ist aber erst möglich mit dem Erbschein vom Amtsgericht. Der mußte erst beantragt werden. In unserem Fall hat es fast 3 Monate bis zur Ausfertigung gedauert. In komplizierten Fällen dauert es oft wesentlich länger. Dem ersten Kaufinteressenten war das Warten zu lange, er ist abgesprungen. Nach 3 Monaten Pause haben wir dann den Verkauf neu gestartet und dann zum Glück auch bald einen neuen Käufer gefunden.
Fazit: Das Leben ist voller Überraschungen. Ein ordentliches Testament erleichtert und beschleunigt im Erbfall einen Immobilienverkauf und minimiert das Streitrisiko unter den potentiellen Erben.
Fall 5: Überbauung einer Grundstücksgrenze
2021 sollten wir für eine Erbregelung und einen potentiellen Verkauf eine Immobilie in Crinitz bewerten. Beim Abgleich von Flurkarte und tatsächlicher Nutzung stellten wir fest, die an der Grundstücksgrenze befindliche Garage der Immobilie stand fast vollständig auf dem Nachbargrundstück. Die Erben: "Das war doch schon immer so." Die Beteiligten konnten sich daran erinnern, dass sich die Nachbarn vor ca. 50 Jahren auf die neue Grenze einvernehmlich geeinigt hatten. Es gab aber keine Vermessung und keinen Notarvertrag. In der Sache waren sich auch heute noch die Nachbarn einig und damit eine Lösung möglich. Doch die Besitzerin lt. Grundbuch des Nachbargrundstückes war zu dem Zeitpunkt bereits dement, sie konnte keinen Vertrag mehr unterschreiben, eine entsprechende Vollmacht für die betreuenden Verwandten gab es nicht. Erst nach dem Tod konnten die Erben einer Neuvermessung und der Grundbuchkorrektur zustimmen, es hat aber fast 5 Jahre gedauert, bis alle Formalien geklärt waren und ein Verkauf möglich wurde.
Wäre eine Einigung nicht möglich gewesen, hätten die Eigentümer des Grundstückes auf dem die Garage steht, den Abriss der Garage verlangen können.
Wenn möglich, sollten solche Probleme noch zu Lebzeiten der "Alten", die die Absprachen getroffen haben, gelöst werden. Gerade wenn betroffene Grundstücke vererbt bzw. verkauft wurden, brauchen sich die neuen Eigentümer nicht an die alten Absprachen halten. Grundstücksverkäufe, Übertragungen, Wegerechte oder ein Flächentausch müssen immer notariell beurkundet werden, sonst sind sie illegal und damit ungültig.
Fall 6: Altes Wegerecht
Bei der Verkaufsvorbereitung für einen alten Bauenhof im Spreewald stellen wir fest, das Grundstück war mit einem Wegerecht belastet, vermutlich vor über 100 Jahren eingetragen. In dem Fall war es ungenutzt und keiner kannte mehr genau den Grund. Auch wenn ein Wegerecht aktuell scheinbar keine praktische Bedeutung hat, kann es ohne Klärung einen Verkauf behindern, den Wert des Grundstückes mindern und seine Bebaubarkeit einschränken. Wir haben uns alte Karten angesehen und sahen eine Möglichkeit zur Löschung. Der Eigentümer hat sich auf unseren Rat hin, an das zuständige Katasteramt gewendet und nachgefragt. Dort ist man zu einer ähnlichen Einschätzung gelangt, jetzt läuft das Verfahren zur Löschung.
Gerade bei sehr alten und praktisch ungenutzten Wegerechten lohnt es sich genauer hinzusehen und wenn möglich eine Löschung herbeizuführen. Vor allem im ländlichen Bereich ist es nicht selten, dass durch Grundstücksteilungen und Straßenbau ein Wegerecht gegenstandslos geworden ist. Hier war genau das der Fall. Im Ort haben sich durch späteren Straßen- und Brückenbau und nach Auflassung alter Wege, viele Zufahrten zu Grundstücken und zu Landwirtschaftsflächen grundlegend geändert. Gibt es solche alten Einträge, dann genau recherchieren und möglichst eine Löschung versuchen.
Fall 7: Nutzungsart
Die im Grundbuch angegebene Nutzungsart eine Grundstückes muss nicht aktuell sein und ist auch baurechtlich nicht verbindlich. Sie wird nur auf Antrag hin geändert. Sehr häufig entspricht sie der Nutzung zum Zeitpunkt als das Grundbuch angelegt wurde. Also, auf einem Acker kann sich heute ganz legal ein Wohngrundstück befinden. Bei Unsicherheit, bei der zuständigen Baubehörde erkundigen.
Spezieller Fall: Im Sommer 2026 erhielten wir per Email eine Anfrage zur Bewertung einer Immobilie in der Nähe von Luckau für den Verkauf. Bevor wir mit den Kunden sprechen, überprüfen wir, wenn bekannt, vorher an Hand der Adresse die uns übermittelten Daten. Schauen uns im Internet die Flurkarte, Luftbilder an und prüfen, ob es bei Google Streetview eine Straßenansicht gibt. Das kann schon Fragen beantworten bzw. wichtige Fragen aufwerfen. In dem Fall stellten wir fest, die Immobilie liegt im Außenbereich und teilweise überbauen die Gebäude Flurstücksgrenzen. Laut Flurkarte eine ehemalige Wegetrasse. Kein Problem, wenn dem Hausbesitzer auch das Nachbargrundstück gehört oder dies durch eine Baulast gesichert ist. Im ersten Telefonat mit der Eigentümerin stellen wir fest, sie war erst wenige Monate Besitzerin und war sich unsicher bezüglich der Grenzen. Vor einem Besichtigungstermin wollte sie sich erst mit Ihrer Miteigentümerin abstimmen. 1 Woche später haben wir nachgefragt und folgendes erfahren: Bezüglich des Nachbargrundstückes und der Grenzüberbung hat Sie bei der Kommune angerufen und dort erfahren, das ihr "Einfamilienhaus" dort nur als Wochenendhaus registriert ist. Nutzungsrechtlich ist es ein gewaltiger Unterschied, ob es sich bei einem Gebäude, Zustand und Größe egal, um ein Wohnhaus oder um ein Wochenendhaus handelt. Insbesondere zur DDR-Zeit sind viele Wochenendhaussiedlungen entstanden, heute oft als "Sondernutzungsgebiet Erholung" ausgewiesen. Manch ein Wochenendhaus hat dabei die Größe eines kleinen Einfamilienhauses. Zeitweiliges Wohnen wird von den Behörden oft toleriert aber die Anmeldung als Hauptwohnsitz, auch wenn angestrebt, ist nicht möglich. In der Vergangenheit wurden aber auch schon Sondergenehmigungen erteilt, die aber meist personengebunden waren und mit Auszug, Tod oder Verkauf erlöschen. Das kann, muss aber nicht im Grundbuch stehen. Gerade Erben wissen so etwas zu Teil nicht oder aber Verschweigen es bewußt. Im konkreten Fall wird jetzt erst einmal der tatsächliche baurechtliche Status geprüft und ob der Immobilienkaufvertrag, in dem eindeutig von einem Einfamilienhaus gesprochen wird, rechtlich anfechtbar ist.
Fazit: Liegt insbesondere eine Wohnimmobilie nicht im "Innenbereich" eines Ortes, also im Außenbereich, bzw. in einem Sondernutzungsgebiet und ist der nutzungsrechtliche Status nicht eindeutig, dann sollte er hinterfragt werden. Oft reicht ein Anruf beim örtlichen Bauamt.
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